Налогообложение доходов физических лиц от сделок с недвижимостью

Налог на доходы физических лиц уплачивается гражданами Российской Федерации со всех видов доходов, полученных ими в календарном году, как в денежной, так и в натуральной форме.

Это, в частности, заработная плата и премиальные выплаты, доходы от продажи имущества, гонорары за интеллектуальную деятельность, подарки и выигрыши, оплата за питание, обучение (за счет предприятия) и т.п.

Доходы от продажи имущества декларируются физическим лицом самостоятельно. По итогам года заполняется декларация и рассчитывается сумма налога, которую физическое лицо перечисляет в бюджет. Декларацию физическое лицо сдает в налоговую инспекцию по месту постоянного проживания (постановки на налоговый учет) до конца апреля года, следующего за годом получения дохода.

Элементы налогооблажения  (для установления налога):

1. Объект налогообложения – доход от источников в РФ  и за пределами
2. Налоговая база — все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки. Налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов.
3. Налоговый период — календарный год.
4. Налоговая ставка – 13 %;
5. Порядок исчисления налога — сумма налога при определении налоговой базы в соответствии  исчисляется как соответствующая налоговой ставке, процентная доля налоговой базы. Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду.;
6. Порядок и сроки уплаты налога -Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим.
7. Могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком – вычеты, отсрочка, рассрочка.

Права налогоплательщика

1.  Получать по месту своего учета от налоговых органов бесплатную информацию (в том числе в письменной форме) о действующих налогах и сборах, о порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, полномочиях налоговых органов и их должностных лиц, а также получать формы налоговых деклараций (расчетов) и разъяснения о порядке их заполнения.
   (см. текст в предыдущей редакции)(см. текст в предыдущей редакции)
2. Использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах.
3.  Получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый.
4. На своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных либо излишне взысканных налогов, пени, штрафов.
5. (см. текст в предыдущей редакции)На осуществление совместной с налоговыми органами сверки расчетов по налогам, сборам, пеням и штрафам, а также на получение акта совместной сверки расчетов по налогам, сборам, пеням и штрафам.
6. Представлять свои интересы в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, лично либо через своего представителя.
7. Обжаловать в установленном порядке акты налоговых органов, иных уполномоченных органов и действия (бездействие) их должностных лиц.
8. Определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
(см. текст в предыдущей редакции)

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

Обязанность по уплате налогов

Налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога.
В случае неуплаты или неполной уплаты налога в установленный срок производится взыскание налога в порядке: с физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем – ст. 48 НК.

Взыскание налога с физического лица

В случае неисполнения  физическим лицом  в установленный срок обязанности по уплате налога, сбора, пеней, штрафов налоговый орган,  направивший требование, вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании налога, сбора, пеней, штрафов за счет имущества, в том числе денежных средств на счетах в банке и наличных денежных средств, данного физического лица.

Указанное заявление о взыскании подается налоговым органом  в суд, если общая сумма налога, сбора, пеней, штрафов, подлежащая взысканию с физического лица, превышает 1 500 рублей.

Заявление о взыскании подается в суд общей юрисдикции налоговым органом  в течение шести месяцев со дня истечения срока исполнения требования об уплате налога, сбора, пеней, штрафов.

Доходы, не подлежащие налогообложению.

1. Продавец. Доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

2. Одаряемый.
Доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Имущественные  вычеты

Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

ПРОДАЖА

1. В суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
700 000 (стоимость объекта) – 1000 000 (вычет)   = — 300 000 – налогооблагаемый доход отсутствует.
3 000 000 (стоимость нескольких объектов)  — 1000 000    = 2 000 000 (доход)  2млн. х 13 % = 260 000 налог
2. В суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
3.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Применяется, если имущество было приобретено по возмездной сделке и находилось в собственности менее 3 лет.
3.1 Квартира была куплена за 3 000 000, продается так же за 3 000 000 или дешевле. Уменьшаем сумму доходов, равную 3 000 000, получаем 0. Так как доход от продажи фактически отсутствует, то база равно нулю и налог платить не надо, но надо это указывать в налоговой декларации (иначе платить 13 % от 2000 000)
3.2. купили за 3000 000, продали за 6 000 000. Уменьшаем сумму доходов, равную 6000 000, на сумму расходов, равную 3000 000. (если не указать в декларации, то 6млн. – 1млн х 13%)

Декларация — обязанность физического лица представить в налоговый орган по месту своего жительства (пребывания) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой полученный доход должен быть отражен. Декларация представляется в срок, не позднее 30 апреля года следующего за годом в котором был получен соответствующий доход (поскольку в 2011 году 30 апреля – не рабочий день, последний день подачи декларации за 2011 год для физических лиц, имеющих такую обязанность, переносится на ближайший рабочий день – 03.05.2011).
Если суммы, полученные от продажи имущества той или иной категории, не превышают необлагаемые минимумы (1 000 0000 рублей и 250 000 рублей), то обязанность по представлению деклараций остается, а обязанности по уплате налога не возникает.
Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ должна быть представлена в налоговую инспекцию по месту своего жительства с обязательным заполнением следующих листов декларации:
за 2010 год – страницы 1 и 2, разделы 1 и 6, а также листы «А» и «Е»;
за 2008 и 2009 годы — страницы 1 и 2, разделы 1 и 6, а также листы «А» и «Ж1».
4.В случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями. При продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между совладельцами по их договоренности.
Уменьшение налога:
1. при продаже недвижимости, со сроком владения менее 3-х лет, является указание суммы в договре купли-продажи меньше миллиона — например 999 999 руб, при этом покупатель может потребовать написание 2 расписок ( одна с указанием реально полученных денег и другая с указанием суммы фигурирующей в договоре).
2.Доход при продаже квартиры, срок владения которой менее 3-х лет = 2 млн. руб. С суммы превышающей 1 млн.руб необходимо заплатить подоходный налог в размере 13%, что будет составлять 130 тыс.руб. Однако, если в течении одного календарного года будет приобретена квартира стоимостью 1 млн.руб и более, то с суммы 1 млн.руб можно вернуть подоходный налог в рамере 13%, то есть 130 тыс.руб. В таком случае данные налоги могут быть взаимозачтены на основании заявления, поданного в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

ПОКУПКА

1. В сумме, израсходованной на приобретение жилья, в общем размере не более 2 000 000 руб., для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик представляет вместе с заявлением:  договор о приобретении жилья, документ на право собственности на жилье или акт о передаче жилья налогоплательщику;  платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. Если недвижимость приобретена в общую долевую собственность, то размер вычета распределяется в соответствии с долями собственников. При приобретении объекта недвижимости в общую совместную собственность имущественный вычет распределяется между совладельцами самостоятельно, на основании подписанного собственниками письменного заявления. Правом на такой имущественный вычет можно воспользоваться только 1 раз в жизни.
Вычет не предоставляется в случае приобретения имущества у взаимозависимых лиц (родственники, свойственники) и в случае, если оплата имущества была произведена за счет средств иных лиц.
Декларация — для получения имущественного вычета следует по окончании года представить в налоговый орган по месту своего жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Для получения вычета, как правило, необходимо заполнять следующие листы декларации: за 2010 год — страницы 1 и 2; разделы 1 и 6; листы «А», «Ж1» и «И»;
за 2008, 2009 годы — страницы 1 и 2; разделы 1 и 6; листы «А», «К1» и «Л».
Для подтверждения права на вычет к декларации необходимо приложить подтверждающие документы, к которым относятся: справка формы 2-НДФЛ, полученная по месту работы, на основании которой в декларации отражаются данные о доходах; платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (приходно-кассовые ордера, квитанции, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения, расписки); договор купли-продажи (участия в долевом строительстве);  свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) акт приема-передачи объекта недвижимости. При представлении декларации сумма налога, удержанная по месту работы за истекший год, будет возвращена на счет налогоплательщика в банке. Имущественный налоговый вычет можно получить и до окончания налогового периода при обращении к работодателю, предварительно подтвердив это право в налоговом органе. Для этого в налоговый орган по месту жительства предоставляется заявление (в произвольной форме) на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением перечисленных выше документов, подтверждающих это право. После проверки заявления и документов (в течение 30 дней), налоговым органом будет выдано уведомление о праве на имущественный вычет, которое нужно предоставить работодателю. Это уведомление будет являться для работодателя основанием для не удержания из выплачиваемых физическому лицу доходов суммы НДФЛ в текущем году. Не зависимо от того, каким способом налогоплательщик заявил право на имущественный налоговый вычет (в налоговом органе или у работодателя) его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного использования без каких-либо временных ограничений. Вычет в текущем календарном году можно получить за 3 предыдущих года (но не ранее года, в котором возникло право на вычет), при этом срок обращения в налоговый орган для получения вычета в течение года — не ограничен.
Вычет — письменное заявление при подаче налоговой декларации  в налоговый орган по окончании налогового периода. Предоставляется путем единовременной выплаты части причитающихся денежных средств и путем неудержания из заработной платы налогоплательщика подоходного налога до тех пор, пока вычет не будет использован полностью (может не удерживаться в течение нескольких налоговых периодов).
1. купили за 1000 000. вычет в сумме 1000 000, т.е. налогоплательщику возвращается 13 % = 130 000

2. купили за 2 000 000, вычет в суме  2000 000, т.е. налогоплательщику возвращается 13 % = 260 00

3. купили за 3000 000, вычет 2 000 000 (2 млн. максимальный вычет). Возвращается 13 %                    = 260 000.

4. В течении 1 налогового перода совершены продажа и покупка:
4.1 Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, продана за 3000 000, а другая куплена за 4000 0000. Доход, подлежащий налогообложению = 2000 000 (3млн – 1млн. = вычет при продажи) Вычет при покупке = 2000 000.  База = 0, т.к. налогоплательщик имеет право при заполнении налоговой декларации уменьшить сумму дохода, равную 2 млн., на сумму вычета при покупке, так же равную 2 000 0000
4.2. Квартира (в собств. менее 3 лет, продана за 5 млн., а другая приобретена за 4 млн.  Доход,  подлежащий налогообложению = 4 млн., что = 5млн. – 1 млн (вычет при продаже). Вычет при покупке = 2млн. При заполнении налоговой декларации налогоплатеьщик имеет право уменьшить сумму дохода, = 4 млн, на сумму вычета при покупке, равную 2 млн., при этом налогооблагаемая база = 2 млн. Следовательно, размер налога составит 260 000 (2 млн. х 13 %).

СТРОИТЕЛЬСТВО

В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
1. (см. текст в предыдущей редакции)на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
2.на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
3.на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:расходы на разработку проектно-сметной документации;  расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;  расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;  расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;  расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:(см. текст в предыдущей редакции)  расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; (см. текст в предыдущей редакции) расходы на приобретение отделочных материалов;  расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.(см. текст в предыдущей редакции)

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
(см. текст в предыдущей редакции)

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
(см. текст в предыдущей редакции)

при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них – документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

ДАРЕНИЕ
При дарении подлежат налогообложению доходы, получаемые одаряемым. Ставка 13 %. Имущественных вычетов не предусмотрено. Налог исчисляется от стоимости дара, указанной в договоре дарения. Дарение между родственниками не облагается налогом и в договоре дарения стоимость дара можно не указывать.

НАСЛЕДОВАНИЕ
Недвижимое имущество, получаемое от физических лиц в порядке наследования, налогообложению не подлежит.

АРЕНДА
Подлежат налогооблажению доходы, получаемые арендодателем – 13 %. Вычетов нет, но есть налог 13 %.

Налоговая декларация представляется в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля. Налог уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля, следующего года за истекшим налоговым периодом.  Доходы, не подлежащие налогоблажению в декларации могут не указываться, если это не препятствует получению вычетов.    http://www.3-ndfl.info/ -все о декларации (заполнение, примеры).

ЮРКОФФ